（実践編）「三井不動産」の決算書分析_2023.3 　～有価証券報告書を読んでみる㉒ ～
【難易度★★★☆☆】

今回は日本を代表するデベロッパーである「三井不動産」の決算書を分析していこうと思います。

まずは、有価証券報告書の「主要な経営指標の推移」を見て、会社の全般的な経営状況を把握していきましょう。全体像を把握してから、徐々に細かい注記情報等に深堀りしていく読み方がおすすめです。

主要な指標である「売上高（売上収益）」「当期純利益」については、グラフを作成してみましたので、あわせて見てみましょう（単位：百万円）。

そうですね。2021年3月度はコロナ禍による影響（東京ドームが稼働できない、各種イベント開催不可）もあり業績が良くなかったようです（一方、分譲の好調により売上は大きくなっています）。

そうですね。2021年にTOB（株式公開買い付け）を行い、東京ドームは三井不動産の傘下となりました。将来的な再開発を見込んでいるとのことで楽しみですね。

次に「BS」「PL」「CF計算書」という3つの主要な決算書を見ていきましょう。

まずは「BS」から見ていきます。後述しますが、流動比率や自己資本比率といった指標とあわせて見ていくと、会社の状況をより把握することができます。ここではBSの概況だけ見ておきます。

そうですね。他社比較を見てもわかるのですが、デベロッパー業界では財務レバレッジを積極的に利用している印象です。優良物件への投資に向けて資金を投入するための借り入れとなっているようです。

次に「PL」を見ていきます。こちらも後述しますが、利益率、ROA、ROEといった指標とあわせて見ていくと、会社の状況をより把握することができます。ここではPLの概況だけ見ておきます。

そうですね。他社比較をするとやや利益率が低いようですが、十分利益が出ている水準かと思います。

最後に「CF計算書」を見ていきます。営業CF、財務CFがプラスとなっており、投資CF、財務CFがそれぞれマイナスとなっています。

そうですね。手元に大きなキャッシュを残すのではなく、積極的に投資に回しているようです。任天堂のようなキャッシュリッチ企業とは戦略が異なるようですね。

もう少し深堀りをするために「セグメント情報」「収益の分解」といった注記情報についても見ていきましょう。

三井不動産は「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」といった事業別にセグメントを分解して開示を行っています。

そうですね。「その他」には東京ドーム事業なども含まれているようですが、再開発やコロナからの回復によって業績が上向いてくるかもしれません。今後の動向に注目です。

三井不動産では「セグメント情報＝収益の分解」と整理をしているようです。

ここからは安全性や収益性といった様々な指標を見ながら、決算書の分析をさらに進めていきます。まずは「安全性」の指標を見ていきます。

三井不動産の「流動比率」は182.9%と目安の100%を上回る水準となっています。また、同業他社の数字は以下のとおりです。

三井不動産の「自己資本比率」は32.8%と目安の50%を下回る水準となっています。また、同業他社の数字は以下のとおりです。

次に「収益性」の指標を見ていきます。

なお、同業他社の数字は以下のとおりとなっています（2023年3月期の有価証券報告書より計算しています）。

三井不動産の「ROA」は2.3%と目安の5%を下回る水準となっています。

なお、同業他社の数字は以下のとおりです。

三井不動産の「ROE」は6.9%と目安の8%を下回る水準となっています。また、同業他社の数字は以下のとおりです。

そうですね。総資産が大きくなっていることが1つの要因となっているようです。資産効率（総資産回転率）が悪い可能性があります。

ここからはROEをさらに分解して分析を進めていきます。

そうですね。同業他社も比較的同じ傾向にあるようです。

なお、同業他社の数字は以下のとおりです。

まずは、2023年3月時点における株価の構成要素分解をしていきます。

直近（9/10時点）の楽天証券におけるPBRは「1.06」となっています。

直近（9/10時点）の楽天証券におけるPERは「11.97」となっています。